よくある質問

不動産業者が任意売却をしてくれない


  現在、住宅ローンを2カ月延滞しています。今後も住宅ローンを払っていくことは難しいので自宅を売却しようと考え不動産業者に相談しましたが、「借金が多すぎて売れない」と言われました。借金が多いと売れないのでしょうか

  売却しようとしている住宅には、住宅ローンについて抵当権という権利が登記されていると思われます。抵当権は、万が一、住宅ローンの返済ができなくなってしまった場合、住宅を競売してその代金から優先的に住宅ローンの返済を受ける権利です。したがって、抵当権の登記を抹消しなければ買主は安心してその住宅を購入することができないのです。
  金融機関は、通常、住宅ローンの残金全額の支払いを受けなければ抵当権を抹消してくれません。お尋ねのケースは、住宅を売却しても、その売却代金で住宅ローンの残金を完済できる見込みがないために「借金が多すぎて売れない」と言っているのだと思われます。
  しかし、売却代金は住宅ローンの返済の一部に当てるとしても、残った住宅ローンの返済が見込めないと金融機関が判断した場合には、抵当権の抹消に応じることがあります。例えば、債務者が破産の申立てをした場合や、弁護士や司法書士に破産申立て等の手続きを依頼した場合などです。したがって、不動産業者に、住宅ローン債務の処理に精通した弁護士や司法書士を紹介してもらうとよいでしょう。このように任意売却を進めていくためには、法律専門家である司法書士や弁護士と、そうした物件の売却に精通した不動産業者の連携が必要になります。

 

住宅ローンのボーナス払いをなしに変更することはできるか


会社の業績が思わしくなく、昨年からボーナスが大幅に減ってしまいました。これまでは保険を解約するなどしてなんとかボーナス払いを乗り切ってきましたが、今後のボーナス払いを支払えそうにありません。ボーナス払いをやめることはできませんか。

 住宅ローンのボーナス払いの金額を変更したり、ボーナス払いをなしにするためには住宅ローン債権者である金融機関の協力が必要になります。また、ボーナス払いをやめるということは、月々の支払額が増えるということになりますので、現在の収入で変更後の毎月返済が可能かどうか慎重に検討する必要があります。
 このような支払計画の変更は、一般的には、収入の大幅な減少など、一定の事由がなければ金融機関の対応は芳しくないものと思われます。まずは、金融機関に相談してみましょう。
  一方、個人再生手続を利用した場合には、一定のケースでは、住宅ローンの弁済期間を延長したり、一定期間(再生計画で住宅ローン以外の借金を支払うこととなる期間など)は返済金額を減額したり、ボーナス払いをやめて毎月返済の金額に均等に上乗せするなど、返済計画を見直すことも可能です。さらに、住宅ローン債権者が同意するのであれば、他の変更も可能です。
  ただ、個人再生はあなたの支払可能性が高いこと、あなたが誠実に返済に努力することが必要です。したがって、専門家のアドバイスを受けながら、少なくとも今後3年間程度の収支を子供の進学なども充分考慮してシミュレーションし、現実的な支払計画を立てて金融機関と協議する必要があります。

 

競売をやめてもらうことはできないのか


失業してしまったため、住宅ローンの返済が1年近く滞ってしまいました。そして、先日、裁判所から競売を開始するという内容の通知が来ました。私はまだ失業中で、妻のパート収入でぎりぎりの生活をしています。競売で家を失うと路上生活をするしかありません。競売をやめてもらうことはできないのでしょうか。

 住宅ローンの延滞が続き、任意売却やローン返済の目処が立たない場合、住宅ローン債権者は、最後の手段として競売(担保権実行)の申立てをします。このように、「最後の手段」ですし、競売の申立てをするためには裁判所への予納金など数十万円の経費がかかっていますから、そう簡単に競売を取り下げてもらうことはできません。
 しかし、住宅ローン債権者にとって競売よりも有利な結果になること、つまり、好条件で任意売却ができるのであれば、競売の取下げも検討に値することになります。しかし、現実に任意売却されるまでは競売の取下には応じないものと思われます。
 あなたが現在の住宅に住むことを希望されるのであれば、あなたの親戚等に住宅を購入してもらって親戚から賃借して住み続けるということが考えられます。もちろん、親戚の方が競売に参加して落札をすれば同じ結果になりますが、他の入札者がいる場合には必ず親戚の方が落札できるとは限りません。したがって、確実に親戚の方が住宅を入手するためには任意売却による必要があります。
 また、最近では、不動産業者が任意売却で住宅を買い取り、その不動産業者から住宅をそのまま借りて住み続けるというケースもあります。しかし、そのような対応をしてくれる不動産業者は多いとは言えません。
 任意売却の具体的な手続きも、法律専門家である司法書士や弁護士と、そうした物件の売却に精通した不動産業者の連携が必要になります。
 なお、任意売却で第三者に住宅を売却したり、競売により住宅が第三者の所有となった場合には、住宅を引き渡す必要があります。ご質問では「路上生活をするしかない」とのことですが、行政の様々な福祉サービスがありますので、残った債務のことも含めて司法書士や弁護士に相談してみてください。

 

個人再生を利用すれば住宅を残すことはできるのか


個人再生という手続を利用した場合には、住宅を失うことなく債務整理ができると聞きましたが本当でしょうか?

 可能です。破産した場合には自己所有の住宅は手放す必要がありますが、個人向けの民事再生手続(以下、「個人再生」といいます)を利用した場合には、住宅ローンを支払いながら他の借金を整理することができるため、住宅を手放すことなく債務整理ができます。

 個人再生を利用するためには、継続的に収入を得る見込みがあり、借入総額が5000万円以下である必要があります。なお、住宅を手元に残すためにこの手続を利用する場合には、5000万円には住宅ローンは含めません。

 個人再生は、債務者本人が、負債のうち一定額(債権総額の5分の1以上など、一定のルールがあります)について原則3年(特別な事情があれば5年まで延長可)で支払う再生計画案を作成し、裁判所に対し認可を求めることになります。また、住宅ローン特則を利用することにより、住宅ローンについては返済計画を見直したうえで全額を支払う計画を立てることにより、住宅を所有しながら再生を図ることが可能となります。

 個人再生手続きで住宅ローンの特則の適用となる住宅ローンは、住宅資金貸付債権とは、個人である再生債務者が所有し、自己の居住の用に供する建物の建設、購入、改良に必要な資金の貸付に係る分割払いの定めのある再生債権であって、当該債権または当該債権に係る債務の保証人の求償権を担保するための抵当権が当該住宅に設定されているものをいいます。

 再生債権のうちにこのような住宅ローンを含む再生計画においては、原則として、住宅ローンの全部または一部を変更する再生計画の条項(住宅資金特別条項)を定めることができます。この場合、住宅ローンの保証会社が保証債務を履行した場合には、当該履行をした日から6カ月を経過する日までの間に再生手続開始の申立がされた場合に限り、当該保証債務は初めから履行されなかったものとみなすことができ(巻戻し)、巻戻しされた債権について住宅資金特別条項を定めることができます。

 このように、住宅ローンを含め、多くの債務を抱えた債務者は、個人再生手続きを利用して、住宅ローンの支払いは継続し、他の債務については相当程度免除を受けることにより、住宅を保持しながら債務整理を進めることができます。

 

銀行から「代位弁済を受ける」と言われた。どういうことか


住宅ローンのは支払いが滞ってから半年程度になります。先日、銀行から「このまま延滞が続くと代位弁済を受けることになる」と言われました。「代位弁済を受ける」というのはどういうことでしょうか。

銀行の住宅ローンには、ほとんどの場合、保証会社がついています。保証会社というのは、もしも、あなたが住宅ローンを支払えない場合に、あなたに代わって銀行に残金を一括払いします。このことを、「代位弁済」と呼んでいます。そして、代位弁済が行われた後は、保証会社が、あなたに対し、代位弁済した金額と利息を請求することになります。

 これは、単に、あなたの返済先が変わるということではありません。保証会社は銀行と違って、分割で支払えばいいのではなく、一括して返済するのが原則です。つまり、代位弁済が行われると、いよいよ追い込まれることになるのです。今ならまだ、民事再生を使って住宅を維持できる可能性があります。代位弁済がされてしまうと、住宅を維持できる可能性が極めて低くなります。一日でも早く専門家に相談すべきです。

Comments are closed